Обоснование смены ВРИ и ТЭП для Градостроительно-земельной комиссии;

Комплексная подготовка документации: АГК, ВПМ, ФЭМ;

Опытные специалисты по земельно-имущественным отношениям, кадастровые инженеры, архитекторы и проектировщики.

Внесение изменений в правила землепользования и застройки

Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) определяют, как может использоваться земельный участок и какие параметры застройки допустимы на конкретной территории.
Если действующие градостроительные регламенты не позволяют реализовать запланированный проект, их можно скорректировать. Мы сопровождаем процедуру изменения ПЗЗ — от анализа участка и подготовки концепции до рассмотрения материалов Градостроительно-земельной комиссией.

Когда требуется изменение ПЗЗ

Корректировка ПЗЗ может потребоваться, если необходимо изменить действующие градостроительные параметры участка или привести их в соответствие с задачами проекта.
Наиболее распространённые ситуации:

• необходимо изменить вид разрешённого использования земельного участка;
• действующие параметры не позволяют построить или реконструировать объект;
• требуется увеличить допустимую площадь или высоту здания;
• необходимо изменить границы территориальной зоны;
• требуется вывести объект из программы комплексного развития территории;
• существующие градостроительные ограничения не позволяют реализовать инвестиционный проект;
• действующий ВРИ не соответствует задачам бизнеса или требованиям банка при оформлении залога.

Перед началом процедуры важно определить, действительно ли требуется изменение ПЗЗ. В отдельных случаях нужного результата можно добиться другими способами — например, за счёт изменения ВРИ без корректировки правил.

Что входит в ПЗЗ

ПЗЗ устанавливают основные правила использования территории и параметры будущей застройки.

Территориальные зоны

Территориальная зона определяет градостроительный регламент для одного или нескольких земельных участков.
Именно здесь устанавливаются:

• виды разрешённого использования;
• минимальные и максимальные параметры строительства;
• допустимая высота зданий;
• площадь и плотность застройки;
• другие требования, которые необходимо учитывать при реализации проекта.

Зоны с особыми условиями использования территории

ЗОУИТ устанавливают дополнительные ограничения, связанные с особенностями конкретной территории.
К ним могут относиться, например:

• водоохранные зоны;
• зоны затопления и подтопления;
• санитарно-защитные зоны;
• охранные зоны инженерной инфраструктуры;
• территории особо охраняемых природных территорий.

Такие ограничения необходимо учитывать ещё на этапе формирования концепции, поскольку они напрямую влияют на возможность строительства и параметры объекта.

Территории объектов культурного наследия

Отдельно учитываются территории, связанные с объектами культурного наследия. Для них действуют специальные требования и ограничения, которые также могут влиять на параметры будущего проекта.

Территории комплексного развития

Статус КРТ означает, что территория развивается в рамках специальной государственной программы. Для собственника это может существенно ограничивать возможности самостоятельного развития объекта.
В отдельных случаях изменение ПЗЗ используется для решения вопроса об исключении объекта из соответствующей территории КРТ.

Как проходит изменение ПЗЗ

Процедура состоит из нескольких последовательных этапов.

1. Градостроительный аудит

Сначала анализируем участок, его окружение, действующие градостроительные ограничения и перспективы развития территории.
Это позволяет определить, насколько реалистично заявленное предложение, выявить потенциальные препятствия и сформировать стратегию дальнейших действий.

2. Разработка концепции

На основании проведённого анализа формируется архитектурно-градостроительная концепция.
В ней показываем, что именно предлагается изменить и каким образом будущий объект вписывается в существующую градостроительную ситуацию.

3. Подача документов

Подготовленные материалы направляются в Департамент градостроительной политики Москвы в рамках государственной услуги по внесению изменений в ПЗЗ.

4. Предварительное рассмотрение

Специалисты Департамента рассматривают предложение. При положительном результате материалы передаются на рассмотрение Рабочей группы Градостроительно-земельной комиссии.

5. Рассмотрение Рабочей группой ГЗК

Рабочая группа оценивает предложение и при положительном решении фиксирует предварительно согласованные параметры.

6. Детализация проекта

После предварительного согласования материалы дорабатываются. Для проектов строительства или реконструкции может потребоваться высокополигональная 3D-модель объекта.

7. Рассмотрение Градостроительно-земельной комиссией

Финальный комплект материалов направляется в ГЗК. По итогам рассмотрения комиссия принимает решение по предложению.

8. Внесение изменений

После положительного решения необходимые изменения вносятся в нормативные документы Москвы, а соответствующие сведения актуализируются в ЕГРН.

Какие документы нужны

Ключевым материалом для изменения ПЗЗ является архитектурно-градостроительная концепция.
В зависимости от задачи в её состав могут входить:

• пояснительная записка;
• ситуационный план;
• градостроительный анализ территории;
• архитектурные и художественные решения;
• планы и фасады;
• визуализации;
• фотофиксация существующего положения;
• фотомонтаж;
• схема благоустройства территории.

Для отдельных проектов дополнительно может потребоваться финансово-экономическая модель, особенно если рассматривается вопрос об исключении объекта из программы КРТ.
В неё могут входить:

• финансовые и операционные показатели проекта;
• инвестиционные показатели;
• оценка эффективности;
• анализ чувствительности;
• структура и график финансирования;
• прогноз движения денежных средств.

Для некоторых объектов также требуется высокополигональная 3D-модель, подготовленная с учётом действующих требований Москвы.

ПЗЗ, ППТ и ПМТ — в чём разница

Изменение ПЗЗ не всегда решает задачу самостоятельно.
ПЗЗ определяют градостроительные регламенты и допустимые параметры использования территории.
ППТ — проект планировки территории — определяет планировочную организацию территории, расположение существующих и планируемых объектов, а также основные параметры её развития.
ПМТ — проект межевания территории — устанавливает границы земельных участков, их площади и обоснование формируемых границ.
Например, если одновременно с изменением ВРИ и параметров застройки необходимо увеличить площадь земельного участка за счёт прилегающей территории, может потребоваться разработка или корректировка ПМТ.

Что важно учитывать

Изменение ПЗЗ — это не формальная корректировка одного документа, а многоэтапная градостроительная процедура.
Срок реализации зависит от сложности проекта и конкретной ситуации. В среднем процесс может занимать несколько месяцев, а для сложных проектов — до года.
Также важно учитывать, что положительное решение не гарантируется автоматически. При рассмотрении предложения город учитывает не только параметры конкретного участка, но и собственные планы развития территории, соседние проекты, существующие ограничения и другие градостроительные факторы.
Поэтому качество исходного анализа и концепции имеет принципиальное значение.
Отдельное внимание сегодня уделяется архитектуре проекта: фасадам, благоустройству, парковочным решениям, общественным пространствам, окружающей застройке и другим характеристикам будущего объекта.
И ещё один важный момент: изменение ПЗЗ само по себе не является разрешением на строительство. После корректировки градостроительных регламентов проекту предстоит пройти последующие этапы подготовки и согласования.

Наш подход

Мы сопровождаем изменение ПЗЗ комплексно и объединяем в одной команде специалистов разных направлений:

• градостроителей;
• архитекторов;
• проектировщиков;
• кадастровых инженеров;
• юристов.

Это позволяет оценивать проект одновременно с градостроительной, архитектурной и юридической точки зрения и заранее учитывать требования, которые могут повлиять на результат.
Работа начинается с анализа конкретной ситуации и формирования стратегии. После этого определяем необходимый состав документации, разрабатываем материалы и сопровождаем их прохождение по процедуре.

Что вы получаете

Понятную стратегию
Определяем, какие изменения необходимы именно вашему проекту и каким способом их целесообразно добиваться.
Комплексную подготовку
Берём на себя разработку необходимых материалов — от градостроительного аудита до архитектурной концепции и 3D-модели.
Сопровождение процедуры
Помогаем пройти основные этапы рассмотрения предложения и взаимодействуем с профильными структурами.
Команду специалистов
Подключаем архитекторов, градостроителей, проектировщиков, кадастровых инженеров и юристов в зависимости от задач проекта.
Персональную дорожную карту
После анализа объекта определяем последовательность действий, необходимый состав работ и потенциальные риски.

Стоимость

Стоимость изменения ПЗЗ рассчитывается индивидуально и зависит от характеристик участка, целей проекта и необходимого состава документации.
В рамках работы могут потребоваться:

• консультация по процедуре;
• градостроительный аудит;
• разработка архитектурно-градостроительной концепции;
• создание высокополигональной 3D-модели;
• разработка финансово-экономической модели;
• сопровождение изменения ВРИ;
• разработка или корректировка проекта межевания территории.

После анализа объекта формируем оптимальный состав работ и рассчитываем стоимость под конкретную задачу.