Вопросы и ответы

Отвечаем на то, о чём нас спрашивают собственники, инвесторы и девелоперы: земля и согласования, МАИП и спорт, стройка, сети, пожарная безопасность и эксплуатация.

Найти вопрос: например, «ставка МАИП», «СТУ» или «819-ПП»

Общие вопросы

Градостроительный анализ и инвестдевелопмент

ИРД: ВРИ, ПЗЗ, ГПЗУ, ГЗК, АГР

МАИП: земля без торгов

Спорт и 636-ПП

Служба технического заказчика

Технологическое присоединение

Пожарная безопасность

Обследование зданий

Кадастровые работы

Недвижимость с торгов

Легализация самостроя и 819-ПП

Девелоперам жилья и офисов

Техническая эксплуатация

Общие вопросы

Страница услуги →

С какими объектами вы работаете?

С коммерческой и спортивной недвижимостью, центрами обработки данных и производством, которое размещается в городе по программам Москвы. Для девелоперов жилья и офисов работаем с параметрами их проектов: ТЭП, ППТ, ИРД, ГЗК и АГР. Масштаб чаще всего от 2 до 200 тыс. м², но мы смотрим на сложность задачи, а не на метры.

Вы строите сами?

Нет, и это принципиальная позиция. Мы не берём генподряд и не зарабатываем на стройке. Поэтому, когда мы выбираем проектировщика или подрядчика и проверяем их работу, у нас нет конфликта интересов: мы работаем только на собственника.

Можно заказать одну услугу, а не весь проект?

Да. Любую задачу из каталога можно заказать отдельно: изменение ВРИ, ГЗК, техприсоединение, обследование здания, кадастровые работы. На каждую — свой договор, срок и результат. Если по ходу станет понятно, что нужен весь маршрут, стоимость первой услуги можно зачесть.

Сколько стоят ваши услуги?

Служба технического заказчика: от 300 000 ₽ в месяц плюс success fee за результат, который фиксируем в договоре. Это фиксированный гонорар, а не процент от сметы, все расходы в формате open book. Градостроительный анализ с дорожной картой: от 400 000 ₽. Отдельные задачи считаем после анализа, с разбивкой по этапам: смена ВРИ для свободного участка и для здания в зоне КРТ отличается по стоимости в разы.

Гарантируете результат или доходность?

Доходность зависит от рынка и решений собственника, поэтому её никто честно гарантировать не может. Решения ГЗК, экспертизы и других органов тоже принимает город. Мы отвечаем за другое: за правильный маршрут, качество документов, сроки на нашей стороне и за то, чтобы вы узнали о рисках до вложений, а не после.

Как начинается работа?

С короткого разговора и адреса или кадастрового номера. Мы смотрим открытые данные и говорим, решается ли задача в принципе. Если да, предлагаем градостроительный анализ с дорожной картой: он показывает маршрут, сроки, риски и бюджет. После него вы решаете, идти ли дальше и в каком формате.

Сколько длятся проекты?

Градостроительный анализ с дорожной картой — от 5 рабочих дней. Изменение ВРИ или ПЗЗ, решение ГЗК, оформление земли по МАИП — обычно от 4 до 12 месяцев в зависимости от процедуры. Полный цикл от участка до ввода в эксплуатацию — от года до трёх лет. Точный срок даёт дорожная карта: в ней видно, где сроки зависят от нас, а где от города.

Работаете ли вы за пределами Москвы?

Основная экспертиза — Москва и Московская область, где мы знаем процедуры и практику органов изнутри. В регионах работаем по крупным проектам и по объектам готового арендного бизнеса: у команды есть сделки в Санкт-Петербурге, Сочи, Новосибирске и других городах.

Градостроительный анализ и инвестдевелопмент

Страница услуги →

Зачем делать градостроительный анализ до покупки участка?

Чтобы узнать, что на участке реально можно построить, до того как вы за него заплатили. Анализ показывает действующие ПЗЗ, зоны с особыми условиями, охранные зоны сетей, планы города на территорию, реальные ТЭП и маршрут согласований. Самые дорогие ошибки в девелопменте случаются именно здесь: участок покупают под одно, а построить можно только другое.

Что входит в градостроительный анализ?

В базовый пакет: анализ ПЗЗ и ГПЗУ, ограничения и охранные зоны, сети и мощности, окружение и планы города, красные флаги и дорожная карта проекта. В расширенных пакетах добавляются архитектурно-градостроительная концепция, расчёт ТЭП, финансовая модель и сценарии использования участка.

Можно ли посчитать ТЭП без архитектурной концепции?

Точно — нет. ТЭП получаются из объёмно-пространственного решения: высотность, пятно застройки, отступы, инсоляция соседних домов, пожарные проезды. Пока объём не развёрнут архитектурно, любые цифры — это оценка по плотности, а не параметры, которые примет город.

Зачем нужна АГК, если потом всё равно делают АГР?

АГК — это инструмент на этапе, когда параметры ещё не утверждены: она показывает городу, как объект встанет в окружение, и обосновывает ТЭП для ГЗК и изменения ПЗЗ. АГР делают позже, когда параметры уже закреплены и нужно согласовать облик конкретного здания.

Что такое дорожная карта проекта?

Документ, в котором по шагам расписан путь от сегодняшнего состояния участка до цели: какие процедуры нужны, в каком порядке, сколько они длятся, где зависимость от города и где основные риски. По сути это план всего проекта ещё до основного договора. Он входит в градостроительный анализ.

Чем инвестиционный девелопмент отличается от обычного девелопмента?

Классический девелопер строит и продаёт. Инвестиционный девелопмент в нашем понимании — это управление стоимостью актива через документы: мы находим, в чём потенциал участка или здания, и доводим его до состояния, когда он стоит дороже. Иногда это разрешение на строительство, иногда — готовый арендный бизнес, иногда — продажа участка с новыми параметрами.

Как понять, что участок стоит дороже, чем за него просят?

Сравнить цену с тем, что реально можно получить после работы с документами. Если по ПЗЗ можно построить больше, чем заложено в цену, или есть путь сменить функцию на более доходную, у участка есть скрытый потенциал. Если, наоборот, на участке висят ограничения, о которых продавец молчит, он стоит дешевле, чем кажется.

Засчитывается ли стоимость анализа, если мы продолжим работу?

Да. Если после анализа вы заключаете договор на инвестиционный девелопмент или службу технического заказчика, стоимость анализа засчитывается в договор.

Можно ли сделать анализ участка, если он ещё не наш?

Да, это самый правильный момент. Для анализа достаточно адреса или кадастрового номера: мы работаем с открытыми данными, ПЗЗ и информационными системами города. Документы от собственника нужны только для отдельных вопросов, например, по сетям.

Что делать, если анализ показал, что задуманное построить нельзя?

Это тоже результат, и часто самый ценный: он экономит деньги на покупке или проекте. Обычно в анализе мы сразу показываем альтернативные сценарии: другую функцию, другой объём или путь через изменение ПЗЗ. Иногда правильный вывод — не заходить в проект вовсе.

ИРД: ВРИ, ПЗЗ, ГПЗУ, ГЗК, АГР

Страница услуги →

Что такое ИРД и из чего она состоит?

Исходно-разрешительная документация — это набор документов, которые определяют, что и как можно построить на участке: ГПЗУ, технические условия на сети, решения по ПЗЗ и ГЗК, документы по планировке территории, АГР, согласования охранных зон. Без полного комплекта ИРД нельзя начать проектирование и получить разрешение на строительство.

Как узнать вид разрешённого использования участка?

Текущий ВРИ указан в выписке из ЕГРН и на публичной кадастровой карте. А то, какие ВРИ допустимы, определяют правила землепользования и застройки: смотрят территориальную зону и параметры на карте ПЗЗ. Важно проверять оба источника: часто участок числится под одно, а ПЗЗ разрешают другое.

Какие есть пути сменить ВРИ?

Три основных. Первый — выбрать вид из основных разрешённых для зоны: это самый быстрый путь. Второй — получить разрешение на условно разрешённый вид через публичные слушания. Третий — изменить сами ПЗЗ, в Москве это делается через ГЗК. Какой путь ваш, зависит от зоны и желаемой функции.

Можно ли сменить ВРИ участка в зоне КРТ?

До утверждения документации по планировке территории КРТ изменение ВРИ не допускается. Поэтому, если участок попал в границы КРТ, сначала нужно разобраться, на каком этапе КРТ и как собственник может участвовать в его реализации.

Что такое ГЗК и зачем она нужна?

Градостроительно-земельная комиссия Москвы — коллегиальный орган, который принимает решения по ключевым вопросам: изменение ПЗЗ и параметров, предоставление земли, в том числе без торгов, продление сроков аренды, решения по самовольным постройкам. Для многих проектов в Москве положительное решение ГЗК — обязательный шаг.

Как проходит рассмотрение вопроса на ГЗК?

Сначала материалы готовят и направляют в профильные органы, затем вопрос рассматривает рабочая группа, и только после этого — сама комиссия. Решение оформляется протоколом, а потом реализуется через правовые акты города. Основная работа — это качественное обоснование: город должен увидеть, что проект улучшает территорию и не нарушает интересы соседей.

Бывает ли упрощённый порядок изменения ПЗЗ?

Да, в ряде случаев применяется упрощённый порядок: однократно и без прохождения ГЗК, если меняется только ВРИ или параметры меняются незначительно. Подходит ли ваш случай, проверяем на этапе анализа.

Что такое ГПЗУ и сколько он действует?

Градостроительный план земельного участка — документ, в котором собрана вся информация о том, что и в каких параметрах можно строить на участке, какие есть ограничения и точки подключения к сетям. ГПЗУ нужен для проектирования и получения разрешения на строительство. Использовать его для подготовки проекта можно в течение трёх лет.

Можно ли изменить параметры в уже выданном ГПЗУ?

Сам ГПЗУ отражает действующие ПЗЗ, поэтому, чтобы изменить параметры, чаще всего нужно сначала изменить ПЗЗ, а потом получить новый ГПЗУ. Если в ГПЗУ ошибка или он не соответствует действующим правилам, его можно оспорить или запросить пересмотр.

Что изменилось в согласовании АГР с 30 сентября 2026 года?

Вступило в силу постановление Правительства Москвы № 1423-ПП, которое заменило 284-ПП. Архитектурный совет преобразован в Архитектурную комиссию, свидетельство об утверждении АГР теперь формируется после согласования, без отдельной госуслуги. Запросы, поданные до 30 сентября, рассматривают по правилам, действовавшим на дату подачи.

Когда нужен АГР?

Для большинства объектов капитального строительства и реконструкции в Москве, которые меняют внешний облик здания. АГР фиксирует архитектуру объекта: композицию, фасады, материалы, силуэт. На его основе дальше делается проект.

Что такое ППТ и ПМТ и когда их меняют?

Проект планировки территории определяет, как будет развиваться квартал или район: где объекты, дороги, сети. Проект межевания определяет границы участков. Их корректируют, когда нужно изменить границы участка, объединить участки, добавить объект или изменить параметры, не предусмотренные действующей документацией.

Сколько стоит смена ВРИ?

Зависит от пути. Выбор из основных видов — самая простая процедура. Изменение ПЗЗ через ГЗК требует обоснования, а в ряде случаев смена ВРИ связана с платой за изменение ВРИ для арендаторов городской земли. Точную стоимость, включая платежи городу, считаем в анализе.

Можно ли использовать здание не по ВРИ, пока идёт процедура?

Рискованно. Использование участка не в соответствии с ВРИ — нарушение, за которое штрафуют. Кроме того, это может заблокировать получение документов по участку. Правильный порядок — сначала запустить процедуру смены ВРИ, а новую функцию запускать после её завершения.

МАИП: земля без торгов

Страница услуги →

Что такое МАИП?

Масштабный инвестиционный проект. Это статус, который позволяет получить земельный участок в Москве в аренду без торгов под проект, важный для города: производство, спорт, социальные объекты, инфраструктура. Взамен инвестор берёт обязательства по объёму вложений, срокам и рабочим местам.

Кто может получить статус МАИП?

Инвестор, проект которого соответствует критериям, установленным законом Москвы и нормативными актами города: вид объекта, объём инвестиций, количество рабочих мест, сроки реализации. Критерии различаются для разных видов проектов, поэтому первое, что мы делаем, — проверяем проект на соответствие.

Какие проекты подходят под МАИП?

Чаще всего — промышленные и производственные объекты, в том числе пищевые, центры обработки данных, спортивные и социальные объекты. В нашей практике — пищевой комплекс на ул. Вилюйской и ЦОД. Жилые проекты и обычная коммерция под МАИП обычно не подходят.

Какая ставка аренды для МАИП?

Для промышленных МАИП действует льготная ставка — 1 рубль в год на период строительства, при соблюдении условий. Для других видов проектов условия отличаются. Льгота сохраняется, только если инвестор выполняет обязательства по срокам и вложениям.

Сколько длится процедура по МАИП?

От подготовки материалов до договора аренды — обычно несколько месяцев. В нашем кейсе на Вилюйской от решения ГЗК до договора аренды прошло около 3,5 месяцев. Общий срок сильно зависит от качества подготовки: проект с неполным обоснованием возвращают на доработку.

Почему по МАИП отказывают?

Основные причины: проект не дотягивает до критериев, участок не подходит под функцию, не хватает обоснования социально-экономического эффекта, есть проблемы с сетями или градостроительными ограничениями. Большую часть этих рисков видно заранее, если сделать анализ до подачи.

Что будет, если не выполнить обязательства по МАИП?

Город может расторгнуть договор аренды и взыскать компенсации, а льготная ставка перестаёт действовать. Поэтому обязательства по срокам и вложениям нужно закладывать реалистично с самого начала, а не под одобрение.

Можно ли после МАИП увеличить параметры проекта?

Можно, через повторное рассмотрение на ГЗК. В кейсе на Вилюйской после договора аренды мы провели проект через повторную ГЗК, и разрешённая площадь выросла в 2,2 раза: с 9 962 до 21 700 м².

Вы получаете землю для инвестора?

Землю предоставляет город, решение принимает ГЗК. Мы сопровождаем инвестора на всём пути: анализ участка, концепция, проверка критериев, подготовка материалов, сопровождение на рабочей группе и комиссии, договор аренды. Решения и обязательства остаются за инвестором.

Чем МАИП отличается от 636-ПП?

По МАИП строят капитальный объект на участке, который оформляется в аренду. По 636-ПП размещают некапитальный объект по договору на размещение, без разрешения на строительство. МАИП подходит для крупных долгосрочных проектов, 636-ПП — для быстрого запуска, например спортивных площадок.

Спорт и 636-ПП

Страница услуги →

Что такое 636-ПП?

Постановление Правительства Москвы № 636-ПП от 13 ноября 2012 года о размещении некапитальных объектов на городской земле без предоставления земельного участка. Для спортивного бизнеса это способ поставить крытые площадки и павильоны без покупки земли и без разрешения на строительство.

Какие спортивные объекты можно разместить по 636-ПП?

Некапитальные: крытые спортивные площадки и павильоны, быстровозводимые конструкции под падел, волейбол, сквош, футбол, фитнес и другие виды спорта. Главное условие — объект не должен быть капитальным: без заглублённого фундамента, сборно-разборный.

На какой срок заключается договор на размещение?

Для спортивных объектов договор на размещение заключается на срок до 49 лет. Часть договоров заключается по итогам аукциона, условия зависят от вида объекта и места.

Нужно ли разрешение на строительство?

Нет. Некапитальный объект не требует разрешения на строительство и государственной экспертизы. Это главный плюс 636-ПП: строительство идёт примерно в 1,5 раза быстрее, чем у объекта капитального строительства.

Это дешевле, чем капитальное строительство?

Не всегда, и это частое заблуждение. Качественные некапитальные спортивные объекты сейчас стоят около 120 000 ₽ за м². Выигрыш в сроках и в отсутствии затрат на землю, а не в стоимости самого здания.

Какое льготное финансирование доступно для спортивных объектов?

Московский фонд поддержки промышленности и предпринимательства компенсирует ставку по инвесткредитам на спортивные объекты до 3% годовых для инвестора, до 500 млн ₽ к возмещению на срок до 3 лет. Мы подбираем программу и готовим документы для фонда и банка вместе с проектом размещения.

Можно ли взять кредит под объект по 636-ПП?

Сложнее, чем под недвижимость: объект по 636-ПП не становится недвижимостью, а договор на размещение банки, как правило, не принимают в залог. Поэтому здесь особенно важны программы льготного финансирования и собственный капитал.

Как выбрать место под спортивный объект?

Нужно совместить три вещи: спрос в районе (жители, конкуренты, транспорт), возможность размещения по 636-ПП на этом месте и инженерную обеспеченность. Мы проверяем все три до подачи заявки, чтобы не тратить время на заведомо неподходящие места.

Что выбрать: 636-ПП или МАИП?

636-ПП — если нужно быстро запустить объект и проверить спрос, и нет задачи получить недвижимость. МАИП — если нужен капитальный объект, актив, который можно заложить или продать, и проект соответствует критериям. Иногда разумно начать с 636-ПП, а по мере роста переходить к капитальному объекту.

Могут ли расторгнуть договор на размещение?

Да, при нарушении условий договора, например, если объект используется не по назначению или не соответствует согласованному проекту. В этом случае демонтаж — за счёт владельца. Поэтому соблюдение условий договора важнее, чем кажется на старте.

Служба технического заказчика

Страница услуги →

Чем технический заказчик отличается от генподрядчика?

Генподрядчик строит и зарабатывает на стройке. Технический заказчик представляет интересы собственника: организует проектирование, получение разрешений, выбор подрядчиков и контролирует их работу. Мы не строим сами, поэтому у нас нет конфликта интересов: наша задача — чтобы генподрядчик построил в срок, в бюджете и качественно.

Как вы зарабатываете?

Фиксированный гонорар за управление проектом плюс success fee за достижение ключевых результатов. Мы не берём процент от стоимости стройки: такая модель выгодна тому, кто увеличивает смету, а не собственнику.

Что такое open book?

Формат, при котором собственник видит все договоры, сметы, протоколы тендеров и платежи. Каждый месяц вы получаете отчёт: бюджет план/факт, график по вехам, проверенные акты и открытые риски.

С какого этапа можно подключить техзаказчика?

С любого, но чем раньше, тем больше пользы. Идеально — с градостроительного анализа, когда ещё можно выбрать правильный маршрут. Но нас часто подключают и на этапе проекта или стройки, когда что-то пошло не так.

Вы сами выбираете подрядчиков?

Мы организуем тендер и готовим рекомендации, решение принимает собственник. Работаем с проверенными проектировщиками и генподрядчиками, но всегда проводим конкурентный отбор.

Кто отвечает за сроки?

Каждый участник — за свою часть: проектировщик за проект, генподрядчик за стройку, город за свои процедуры. Мы отвечаем за то, чтобы весь проект держался в графике: заранее видим, где он может сорваться, и принимаем меры.

Нужна ли техзаказчику лицензия или СРО?

Для функций технического заказчика по Градостроительному кодексу требуется членство в СРО. Renton Yard — член СРО в области архитектурно-строительного проектирования (Ассоциация «Академический Проектный Центр», рег. № П-119-009728061502-0363). Строительного СРО у нас нет: мы не строим и не берём генподряд.

Какие объекты вы ведёте как техзаказчик?

Коммерческие, спортивные, производственные объекты, ЦОД, реконструкции и объекты со сложной градостроительной историей. Сильнее всего мы там, где сложность в городе: согласования, ПЗЗ, ГЗК, МАИП, смена функции.

Что входит в услугу техзаказчика?

Получение ИРД и технических условий, организация проектирования и экспертизы, получение разрешения на строительство, тендер генподрядчика, контроль стройки по срокам, деньгам и качеству, приёмка, ввод в эксплуатацию, подключение к сетям и регистрация прав.

Сколько стоят услуги технического заказчика?

Фиксированный гонорар службы: от 300 000 ₽ в месяц плюс success fee за результат, который фиксируем в договоре. Начинаем обычно с градостроительного анализа и дорожной карты от 400 000 ₽: в ней виден весь маршрут, а значит, и объём работы службы. Эта сумма засчитывается, если идём дальше.

Технологическое присоединение

Что такое технологическое присоединение?

Процедура подключения объекта к электрическим сетям, водоснабжению и водоотведению, теплу, газу. Она начинается с технических условий и заканчивается актом о подключении. Без неё объект нельзя ввести в эксплуатацию и использовать.

С чего начинается подключение к сетям?

С оценки нужной нагрузки и получения технических условий у сетевой организации. Важно сделать это на этапе анализа: иногда стоимость подключения или отсутствие мощности меняют всю экономику проекта.

Что делать, если в районе нет свободной мощности?

Варианты есть: перераспределение мощности от соседних потребителей, строительство новых сетей за счёт инвестора, поэтапное подключение, собственная генерация. Выбор зависит от объёма и сроков. Для ЦОД этот вопрос решающий: мощность часто важнее участка.

Можно ли увеличить мощность у существующего здания?

Да, через процедуру увеличения максимальной мощности. Она проходит так же, как новое присоединение, но с учётом существующих сетей. В нашей практике есть такие проекты: например, увеличение мощности для ТЦ на Большой Филёвской.

Сколько стоит технологическое присоединение?

Плата зависит от мощности, удалённости сетей и тарифов, установленных регулятором. При большой нагрузке основные затраты — строительство сетей. Точную стоимость можно рассчитать только после получения технических условий.

Сколько длится подключение?

Законодательные сроки зависят от мощности и категории заявителя, а реальные — от необходимости строить новые сети. Небольшие подключения занимают месяцы, крупные с новыми подстанциями — год и больше. Поэтому техприсоединение нужно запускать параллельно с проектированием, а не после.

Чем отличаются ТУ на подключение и договор о подключении?

Технические условия — это требования сетевой организации к подключению. Договор о подключении — документ, по которому сетевая организация обязуется подключить объект, а заявитель оплатить подключение и выполнить свою часть работ. ТУ без договора не гарантируют подключение.

Кто отвечает за сети внутри участка?

Как правило, заявитель: он строит сети от точки подключения до объекта. Сетевая организация отвечает за сети до границы участка. Граница ответственности фиксируется в договоре и акте разграничения.

Можно ли подключить некапитальный объект?

Да. Некапитальные объекты, в том числе по 636-ПП, тоже подключаются к сетям. Порядок такой же, но важно заранее согласовать точки подключения с условиями размещения объекта.

Вы работаете с МОЭК, Мосводоканалом и Россетями?

Да, мы ведём процедуры со всеми основными сетевыми организациями Москвы и области: по электричеству, теплу, воде и газу.

Пожарная безопасность

Когда нужны специальные технические условия (СТУ)?

Когда для объекта нет норм или их невозможно выполнить: например, при реконструкции старого здания, высотном строительстве, сложной объёмной структуре или смене функции. СТУ разрабатывают и согласовывают до проектирования, и в них закрепляют особые требования пожарной безопасности для конкретного объекта.

Что такое расчёт пожарного риска и зачем он нужен?

Это расчёт, который показывает, что уровень риска для людей на объекте не превышает допустимого. Он позволяет обосновать отступления от отдельных требований норм, если безопасность обеспечена другими мерами. Часто это единственный способ сохранить планировку при реконструкции.

Какие проблемы с пожарной безопасностью чаще всего возникают при смене функции здания?

Офис или склад, который становится торговлей, гостиницей или спортом, попадает под другие требования: эвакуационные пути, ширина выходов, пределы огнестойкости, системы противопожарной защиты. Именно пожарные требования часто определяют, сколько людей может одновременно находиться в здании.

Нужно ли согласовывать системы противопожарной защиты?

Проект систем противопожарной защиты разрабатывается в составе проектной документации и проходит экспертизу. После монтажа системы проверяют и принимают. Для объектов с СТУ требования к системам определены в самих СТУ.

Что такое категорирование помещений по взрывопожарной опасности?

Это расчёт, который относит помещения и здания к категориям по пожарной опасности в зависимости от того, что в них хранится и происходит. От категории зависят требования к противопожарным системам, отделке, эвакуации. Для складов и производств это обязательный документ.

Можно ли узаконить перепланировку, если она нарушает пожарные требования?

Сначала нужно понять, какие именно требования нарушены и можно ли компенсировать это мерами защиты или расчётом пожарного риска. Иногда проще частично вернуть планировку, чем обосновывать нарушение. Мы оцениваем варианты до обращения в органы.

Кто отвечает за пожарную безопасность в здании?

Собственник или арендатор — в зависимости от условий договора аренды. Поэтому при сдаче в аренду важно чётко распределить эти обязанности в договоре.

Нужна ли декларация пожарной безопасности?

Для многих объектов защиты — да. Декларация фиксирует, как на объекте обеспечивается пожарная безопасность, и подаётся в органы МЧС. Нужна ли она вашему объекту, зависит от его класса и назначения.

Обследование зданий

Когда нужно обследование технического состояния здания?

Перед покупкой, реконструкцией, надстройкой, сменой функции, после аварий и при признаках деформаций. Для реконструкции обследование обязательно: без него нельзя проектировать изменения конструкций.

Что входит в обследование?

Изучение документации, визуальный и инструментальный осмотр конструкций, вскрытия, лабораторные испытания материалов, поверочные расчёты. Результат — заключение о категории технического состояния и рекомендации: что можно оставить, что усилить, что заменить.

Можно ли надстроить этаж на существующем здании?

Зависит от состояния и несущей способности фундаментов и конструкций. Это показывает обследование с поверочными расчётами. Часто надстройка возможна с усилением. Но кроме конструкций нужно учесть ПЗЗ, инсоляцию соседей и АГР, иначе технически возможная надстройка окажется невозможной юридически.

Сколько длится обследование?

Для небольшого здания — несколько недель, для крупного с лабораторными испытаниями — от одного до трёх месяцев. Срок зависит от доступа к конструкциям и объёма вскрытий.

Зачем обследование при покупке здания?

Чтобы понять реальное состояние конструкций и заложить стоимость ремонта или усиления в цену. Скрытые дефекты несущих конструкций могут стоить больше, чем дисконт при покупке.

Что такое аварийное состояние и что с ним делать?

Это категория, при которой конструкции могут обрушиться и есть угроза для людей. Эксплуатацию нужно ограничить или прекратить, а дальше решать: усиливать, реконструировать или сносить. В нашей практике есть проекты, где старое здание стало основой для нового объекта, например, бывшая школа, ставшая торговым центром, ставшая торговым центром.

Кто может проводить обследование?

Организация с допуском, то есть членством в СРО в области инженерных изысканий или проектирования, и с аккредитованной лабораторией для испытаний.

Кадастровые работы

Какие кадастровые работы нужны при девелопменте?

Межевание и образование участков, объединение и раздел, уточнение границ, технические планы на здания и помещения, постановка на кадастровый учёт после ввода. На каждом этапе проекта нужны свои работы.

Что такое технический план и когда он нужен?

Документ, по которому объект ставят на кадастровый учёт или вносят изменения в сведения о нём. Нужен после строительства, реконструкции, перепланировки, раздела или объединения помещений.

Как объединить два участка?

Через подготовку межевого плана и, в Москве, часто через корректировку проекта межевания территории. После объединения образуется новый участок, права на который регистрируются заново. В кейсе на Очаковском объединение участка было частью подготовки к реконструкции.

Можно ли увеличить участок за счёт соседней городской земли?

Иногда да: через корректировку проекта межевания, перераспределение или предоставление дополнительного участка. В кейсе на проезде Дежнёва участок вырос с 0,32 до 0,60 га через корректировку ПМТ и новый договор аренды.

Что делать, если здание выходит за границы участка?

Это частая ситуация в старых зданиях. Решение — корректировка границ участка через проект межевания или оформление прав на дополнительную землю. Без этого невозможна реконструкция и часто — регистрация изменений.

Что такое реестровая ошибка и как её исправить?

Несоответствие сведений в ЕГРН фактическим границам или характеристикам объекта. Исправляется через подготовку межевого или технического плана и обращение в Росреестр, а при споре с соседями — через суд.

Сколько длится постановка на кадастровый учёт?

Сама процедура в Росреестре занимает от нескольких рабочих дней до пары недель. Основное время уходит на подготовку документов и устранение замечаний.

Можно ли разделить здание на отдельные помещения для продажи?

Да, через технический план и постановку помещений на учёт. Для арендного бизнеса это частый инструмент: например, раздел помещения на два отдельных с отдельными входами повышает его ликвидность.

Недвижимость с торгов

Страница услуги →

Вы помогаете купить объект на торгах?

Да, сопровождаем инвестора: проверяем лот до подачи заявки, считаем, что можно сделать с объектом после покупки, и помогаем пройти процедуру. Участником торгов выступает сам инвестор.

Какие риски у покупки с торгов?

Юридические: обременения, аресты, споры. Технические: состояние здания, которое нельзя толком осмотреть. Градостроительные: ограничения по функции, ВРИ, параметрам. Поэтому до подачи заявки мы проверяем объект по всем трём направлениям.

Сколько можно заработать на объекте с торгов?

По нашим кейсам разница между ценой покупки с вложениями и ценой продажи готового арендного бизнеса составляла от 1,4 до 6,3 раза. Но это результат работы с объектом: смены функции, сетевых арендаторов, оформления прав, а не просто перепродажи.

Легализация самостроя и 819-ПП

Что такое 819-ПП?

Постановление Правительства Москвы № 819-ПП о мерах по пресечению самовольного строительства. Объекты из его перечня могут быть снесены. Но из перечня можно выйти, если узаконить объект или доказать, что он не самовольный.

Можно ли узаконить объект из перечня 819-ПП?

Во многих случаях да. Путь зависит от ситуации: оформление прав на землю, изменение ВРИ и ПЗЗ, решение ГЗК, подтверждение безопасности объекта. В нашей практике ТЦ на Большой Филёвской был выведен из перечня и стал легальным активом: 231 → 648 млн ₽.

Что такое самовольная постройка?

Объект, построенный без разрешения, на участке не с тем ВРИ или с нарушением градостроительных норм. Признак самовольности определяют по ГК РФ. Такой объект нельзя продать или заложить, а в Москве он рискует попасть под снос.

Как узаконить надстройку или пристройку?

Через проверку соответствия ПЗЗ, при необходимости изменение ПЗЗ через ГЗК, обследование конструкций и в ряде случаев — через суд. Ключевой вопрос — безопасность и соответствие градостроительным параметрам.

Сколько длится выход из 819-ПП?

От нескольких месяцев до года и больше: зависит от того, какие шаги нужны. Если требуется изменение ПЗЗ и решение ГЗК, срок определяется этими процедурами.

Можно ли продать объект из перечня 819-ПП?

Юридически можно, но покупатель получает все риски, и цена сильно ниже рынка. Поэтому для собственника часто выгоднее сначала легализовать объект, а потом продавать уже как полноценный актив.

Что делать, если объект уже включён в перечень на снос?

Действовать быстро: анализировать основания включения, собирать документы, готовить обоснование для ГЗК, при необходимости оспаривать решение. Чем раньше начать, тем больше вариантов.

Девелоперам жилья и офисов

Страница услуги →

Можно ли вернуть срезанные ТЭП?

Часто да. Параметры снижают из-за инсоляции, нормативов по машино-местам и озеленению, требований к социальной инфраструктуре. Пересборка объёмно-пространственного решения, корректировка ППТ и обоснование на ГЗК позволяют вернуть часть площадей.

Как считают машино-места для жилых и офисных проектов?

По нормативам города в зависимости от функции, площади и расположения относительно метро. Требования можно выполнить разными способами: подземный паркинг, наземные места, в ряде случаев — компенсационные механизмы. Правильная схема паркинга часто экономит десятки миллионов.

Что изменилось в расчёте озеленения в 2026 году?

Постановление Правительства Москвы № 2260-ПП от 18 августа 2026 года изменило подход к расчёту озеленения жилых кварталов. Для проектов в работе стоит проверить баланс территории и благоустройство.

Вы работаете с КРТ?

Да: сопровождаем собственников, чьи участки попали в КРТ, и девелоперов, которые реализуют проекты КРТ. Для собственника главное — понять сценарии: снос, выкуп, участие, и выбрать выгодный.

Чем вы полезны девелоперу, у которого есть своя команда?

Мы не заменяем команду девелопера, а закрываем самые сложные градостроительные вопросы: пересборку ТЭП, ППТ, ГЗК, АГР, нестандартные ситуации с землёй. Это узкая экспертиза, которую нецелесообразно держать в штате постоянно.

Работаете ли вы с офисными проектами?

Да. Бизнес-центры, реконструкции с надстройкой, смена функции офисов. Для офисных проектов важны те же вопросы, что и для жилья: ТЭП, паркинг, АГР.

Что делать, если проект застрял на ГЗК?

Разобраться в причинах отказа или отложения: чаще всего они в обосновании, параметрах или позиции отдельных органов. Затем пересобрать проект и материалы. В нашей практике есть проекты, прошедшие ГЗК после первоначального отказа.

Техническая эксплуатация

Что входит в техническую эксплуатацию здания?

Регулярный осмотр и плановые ремонты, обслуживание инженерных систем, поддержание чистоты и порядка на территории, соблюдение санитарных норм и правил пожарной безопасности, работа с арендаторами по техническим вопросам.

Какие объекты вы берёте на эксплуатацию?

Торговые центры, стрит-ритейл, бизнес-центры, клиники и сервисные объекты. У нас есть благодарственные письма от собственников и арендаторов объектов на обслуживании.

Можно ли передать на эксплуатацию только инженерные системы?

Да. Состав услуг определяется под объект: от полного комплекса до отдельных систем.

Почему эксплуатацию лучше продумать ещё на этапе проекта?

Потому что решения, принятые в проекте, определяют расходы на содержание на годы вперёд. Техзаказчик, который потом эксплуатирует объект, заинтересован в том, чтобы здание было удобным и недорогим в обслуживании.

Как эксплуатация влияет на стоимость арендного бизнеса?

Напрямую: состояние здания и инженерии — один из главных факторов для сетевых арендаторов и покупателей готового арендного бизнеса. Объект с понятной историей обслуживания продаётся дороже и быстрее.

Не нашли свой вопрос?

Напишите адрес объекта и задачу. Ответ на заявку от 1 рабочего дня. Маршрут и риски по объекту за 1–10 дней.

Задать вопрос

Дарина Солодкова, основатель Renton Yard, ведёт Telegram-канал «Современный девелопмент»

Как на практике работает город: ГЗК, МАИП, ПЗЗ, новые постановления и разборы реальных участков.

Читать канал →

Главная / Вопросы и ответы

Вопросы и ответы

117 ответов практиков: земля, согласования, МАИП, спорт, стройка, сети, пожарная безопасность, эксплуатация.

Найти вопрос…

Общие вопросы · 8

Градостроительный анализ и инвестдевелопмент · 10

Исходно-разрешительная документация · 14

МАИП · 10

Спорт и 636‑ПП · 10

Служба технического заказчика · 10

Технологическое присоединение · 10

Пожарная безопасность · 8

Обследование зданий · 7

Кадастровые работы · 8

Недвижимость с торгов · 3

Легализация самостроя и 819‑ПП · 7

Девелоперам жилья и офисов · 7

Техническая эксплуатация · 5

Общие вопросы

С какими объектами вы работаете?

−

Вы строите сами?

Можно заказать одну услугу, а не весь проект?

Сколько стоят ваши услуги?

Гарантируете результат или доходность?

Как начинается работа?

Сколько длятся проекты?

Работаете ли вы за пределами Москвы?

Градостроительный анализ и инвестдевелопмент

Зачем делать градостроительный анализ до покупки участка?

−

Что входит в градостроительный анализ?

Можно ли посчитать ТЭП без архитектурной концепции?

Зачем нужна АГК, если потом всё равно делают АГР?

Что такое дорожная карта проекта?

Чем инвестиционный девелопмент отличается от обычного девелопмента?

Как понять, что участок стоит дороже, чем за него просят?

Засчитывается ли стоимость анализа, если мы продолжим работу?

Можно ли сделать анализ участка, если он ещё не наш?

Что делать, если анализ показал, что задуманное построить нельзя?

Исходно-разрешительная документация: ВРИ, ПЗЗ, ГПЗУ, ГЗК, АГР

Что такое ИРД и из чего она состоит?

−

Как узнать вид разрешённого использования участка?

Какие есть пути сменить ВРИ?

Можно ли сменить ВРИ участка в зоне КРТ?

Что такое ГЗК и зачем она нужна?

Как проходит рассмотрение вопроса на ГЗК?

Бывает ли упрощённый порядок изменения ПЗЗ?

Что такое ГПЗУ и сколько он действует?

Можно ли изменить параметры в уже выданном ГПЗУ?

Что изменилось в согласовании АГР с 30 сентября 2026 года?

Когда нужен АГР?

Что такое ППТ и ПМТ и когда их меняют?

Сколько стоит смена ВРИ?

Можно ли использовать здание не по ВРИ, пока идёт процедура?

МАИП: земля без торгов

Что такое МАИП?

−

Кто может получить статус МАИП?

Какие проекты подходят под МАИП?

Какая ставка аренды для МАИП?

Сколько длится процедура по МАИП?

Почему по МАИП отказывают?

Что будет, если не выполнить обязательства по МАИП?

Можно ли после МАИП увеличить параметры проекта?

Вы получаете землю для инвестора?

Чем МАИП отличается от 636‑ПП?

Спорт и 636‑ПП

Что такое 636‑ПП?

−

Постановление Правительства Москвы № 636‑ПП от 13 ноября 2012 года о размещении некапитальных объектов на городской земле без предоставления земельного участка. Для спортивного бизнеса это способ поставить крытые площадки и павильоны без покупки земли и без разрешения на строительство.

Какие спортивные объекты можно разместить по 636‑ПП?

На какой срок заключается договор на размещение?

Нужно ли разрешение на строительство?

Это дешевле, чем капитальное строительство?

Какое льготное финансирование доступно для спортивных объектов?

Можно ли взять кредит под объект по 636‑ПП?

Как выбрать место под спортивный объект?

Что выбрать: 636‑ПП или МАИП?

Могут ли расторгнуть договор на размещение?

Служба технического заказчика

Чем технический заказчик отличается от генподрядчика?

−

Как вы зарабатываете?

Что такое open book?

С какого этапа можно подключить техзаказчика?

Вы сами выбираете подрядчиков?

Кто отвечает за сроки?

Нужна ли техзаказчику лицензия или СРО?

Какие объекты вы ведёте как техзаказчик?

Что входит в услугу техзаказчика?

Сколько стоят услуги технического заказчика?

Технологическое присоединение

Что такое технологическое присоединение?

−

С чего начинается подключение к сетям?

Что делать, если в районе нет свободной мощности?

Можно ли увеличить мощность у существующего здания?

Сколько стоит технологическое присоединение?

Сколько длится подключение?

Чем отличаются ТУ на подключение и договор о подключении?

Кто отвечает за сети внутри участка?

Можно ли подключить некапитальный объект?

Вы работаете с МОЭК, Мосводоканалом и Россетями?

Пожарная безопасность

Когда нужны специальные технические условия (СТУ)?

−

Что такое расчёт пожарного риска и зачем он нужен?

Какие проблемы с пожаркой чаще всего возникают при смене функции здания?

Нужно ли согласовывать системы противопожарной защиты?

Что такое категорирование помещений по взрывопожарной опасности?

Можно ли узаконить перепланировку, если она нарушает пожарные требования?

Кто отвечает за пожарную безопасность в здании?

Нужна ли декларация пожарной безопасности?

Обследование зданий

Когда нужно обследование технического состояния здания?

−

Что входит в обследование?

Можно ли надстроить этаж на существующем здании?

Сколько длится обследование?

Зачем обследование при покупке здания?

Что такое аварийное состояние и что с ним делать?

Кто может проводить обследование?

Кадастровые работы

Какие кадастровые работы нужны при девелопменте?

−

Что такое технический план и когда он нужен?

Как объединить два участка?

Можно ли увеличить участок за счёт соседней городской земли?

Что делать, если здание выходит за границы участка?

Что такое реестровая ошибка и как её исправить?

Сколько длится постановка на кадастровый учёт?

Можно ли разделить здание на отдельные помещения для продажи?

Недвижимость с торгов

Вы помогаете купить объект на торгах?

−

Какие риски у покупки с торгов?

Сколько можно заработать на объекте с торгов?

Легализация самостроя и 819‑ПП

Что такое 819‑ПП?

−

Постановление Правительства Москвы № 819‑ПП о мерах по пресечению самовольного строительства. Объекты из его перечня могут быть снесены. Но из перечня можно выйти, если узаконить объект или доказать, что он не самовольный.

Можно ли узаконить объект из перечня 819‑ПП?

Что такое самовольная постройка?

Как узаконить надстройку или пристройку?

Сколько длится выход из 819‑ПП?

Можно ли продать объект из перечня 819‑ПП?

Что делать, если объект уже включён в перечень на снос?

Девелоперам жилья и офисов

Можно ли вернуть срезанные ТЭП?

−

Как считают машино-места для жилых и офисных проектов?

Что изменилось в расчёте озеленения в 2026 году?

Вы работаете с КРТ?

Чем вы полезны девелоперу, у которого есть своя команда?

Работаете ли вы с офисными проектами?

Что делать, если проект застрял на ГЗК?

Техническая эксплуатация

Что входит в техническую эксплуатацию здания?

−

Какие объекты вы берёте на эксплуатацию?

Можно ли передать на эксплуатацию только инженерные системы?

Почему эксплуатацию лучше продумать ещё на этапе проекта?

Как эксплуатация влияет на стоимость арендного бизнеса?

Не нашли свой вопрос?

Задать вопрос

Telegram-канал основателя «Современный девелопмент»

Как на практике работает город: ГЗК, МАИП, ПЗЗ и разборы реальных участков.

Читать канал →