Главная / Услуги / Инвестиционный девелопмент

НАПРАВЛЕНИЕ · FEE-ДЕВЕЛОПМЕНТ

Инвестиционный девелопмент

Капитализация участка или актива за счёт грамотной работы с ним

Берём участок или объект — ваш или тот, который поможем подобрать, — и работаем с его документами, параметрами и функцией, пока он не станет стоить дороже. С минимальным бюджетом и до того, как вложены основные деньги. Проходим этот путь вместе с вами как управляющий партнёр проекта.

ГДЕ СОЗДАЁТСЯ СТОИМОСТЬ

Девелопмент начинается до стройки

Большая часть стоимости проекта создаётся до первого ковша экскаватора: в выборе актива, параметрах и документах. Техзаказчик нужен, когда цель понятна. Инвестиционный девелопмент — раньше: чтобы понять, куда идти и стоит ли вообще.

01

Поиск актива

02

Анализ и ограничения

03

Дорожная карта

04

Концепция и ТЭП

05

Согласования и земля

06

Финмодель и финансирование

07

08

Стройка и ввод

Инвестиционный девелопмент: здесь создаётся основная стоимость

Renton Yard — управляющий партнёр

Служба техзаказчика ведёт от ИРД до ввода →

СУТЬ

Выбрать. Улучшить. Владеть или продать

ШАГ 1

Определить актив и его потенциал

Ваш участок или здание, или объект, который поможем подобрать. Считаем, сколько он может стоить после работы с документами, функцией и параметрами.

ШАГ 2

Улучшить через документы и функцию

Изменить ВРИ и параметры, увеличить участок, сменить функцию, привести в порядок права, подобрать арендаторов.

ШАГ 3

Владеть или продать дороже

Получить готовый арендный бизнес, актив с новыми параметрами или разрешение на строительство. И выбрать стратегию выхода.

ЭТАПЫ И ДОКУМЕНТЫ

Первые три этапа есть всегда. Остальные — под задачу

Проекты разные, и маршрут у каждого свой. Но начинаем всегда одинаково: с анализа и дорожной карты. Большой бюджет на старте не нужен, после каждого этапа вы решаете, идти ли дальше.

ЭТАП

КОГДА

ЧТО ДЕЛАЕМ

ЧТО НА РУКАХ

СРОК

01

Экспресс-анализ

Можно или нельзя, 2–3 сценария, красные флаги

Заключение и сценарии

1–10 дней

02

ПЗЗ, ограничения, сети, окружение, реальные ТЭП

Отчёт: около 20 проверок

от 5 рабочих дней

03

Дорожная карта

Маршрут процедур, сроки, бюджет, риски

Документ-план проекта

в составе анализа

04

Концепция и ТЭП

Объёмное решение, градпотенциал, финмодель

Буклет, ТЭП, экономика

от 3 недель

05

Реализация

Земля, ПЗЗ и ГЗК, ГПЗУ, финансирование, РНС

Документы и решения города

по дорожной карте

«Не заходить» — тоже результат

Иногда вывод анализа — проект не даст нужной доходности. Это самый дешёвый способ не потерять годы и десятки миллионов. Скажем прямо и покажем расчёт.

ЕСТЬ ДЕНЬГИ, НЕТ ЗЕМЛИ

Откуда берём активы

Часто к нам приходят с бюджетом и без понимания, где взять землю или объект. С этого и начинается работа: собираем базу из нескольких источников и отбираем то, где есть скрытая стоимость.

01

Городские программы

МАИП, 636-ПП, аренда городской земли. Земля без торгов под проекты, которые нужны городу.

02

Объекты с торгов

Сопровождаем покупку: проверяем лот до подачи заявки и считаем, что можно сделать с объектом после.

03

Проблемные активы банков

Залоговые и непрофильные объекты, которые банку нужно продать.

04

Открытый рынок и off-market

Предложения собственников, в том числе те, что не публикуются.

ПО СЕГМЕНТАМ

Как создаётся стоимость

Принцип один — капитализация через грамотную работу с активом. Инструменты зависят от типа недвижимости.

ТОРГОВЛЯ

Купить недооценённый объект, привести в порядок, заселить сетевыми арендаторами. Владеть или продать как готовый арендный бизнес.

Пример: Большая Филёвская

231 → 648 млн ₽

ОФИСЫ

Пристроить, надстроить, реконструировать или сменить функцию на более доходную.

Пример: 3-й Очаковский

576 → 800 м²

ЗЕМЛЯ

Изменить параметры, ВРИ и границы через ПЗЗ, ПМТ и ГЗК. На том же участке можно построить больше.

Пример: Вилюйская

ТЭП ×2,2

СПОРТ

Войти на городскую землю через 636-ПП или МАИП, собрать концепцию под оператора и льготное финансирование.

Пример: Падел-центры

договор до 49 лет

ЦОД

Участок под МАИП и главное — электрическая мощность. Без неё ЦОД не имеет смысла.

Пример: ЦОД по МАИП

4 125 м²

ТРИ ПУТИ

Участку нужны новые параметры. Кто этим займётся?

Частая ситуация: у собственника есть участок или здание, но чтобы проект окупился, нужно увеличить ТЭП, сменить ВРИ или пройти ГЗК. Многие не знают, что крупные девелоперы берутся за такую работу не за гонорар, а за долю в проекте. Вот три пути и их цена.

ВАРИАНТ 1

Отдать проект крупному девелоперу

Он изменит параметры и проведёт согласования, но в обмен на долю в проекте. Часто речь о половине. Решения и темп дальше за ним.

Цена: до 50% проекта

ВАРИАНТ 2

Собрать свою команду

Искать редких специалистов по ПЗЗ, ГЗК и сетям, держать ФОТ ещё до первого результата. Ошибки новой команды оплачиваете вы.

Цена: ФОТ 2–3 млн ₽ в месяц

ВАРИАНТ 3

Взять управляющего партнёра

Команда, которая уже прошла эти процедуры десятки раз. Доля остаётся у вас. Платите по этапам и после каждого решаете, идти ли дальше.

Так работает Renton Yard

С чем к нам приходят

01

Есть земля, но непонятно, что на ней строить

ТЦ, склад, спорт или ЦОД? Что разрешит город и что окупится?

02

Есть здание, но непонятно, сколько можно добавить

Надстройка, пристройка, смена функции. Какой ТЭП реально получить?

03

Есть бюджет, но нет земли

Где взять участок, как получить ТЭП, сколько это стоит и нужно ли вообще. Земля без торгов по МАИП · спорт по 636-ПП

04

Есть проблемный актив

Объект банкротный, зависший или в перечне самостроя. Как вытащить из него стоимость?

КАК ЭТО ВЫГЛЯДИТ НА ПРАКТИКЕ

«Нужно прирезать 11 соток»

С такой задачей пришёл собственник торгового здания на проезде Дежнёва. Мы взялись. А в процессе выяснилось: сотки нужны, чтобы построить 2 000 м², а 2 000 м² на этих 11 сотках не встанут. Задачу можно было выполнить, но результата она бы не дала.

Мы пересобрали задачу вместе с заказчиком: корректировка ПМТ, участок 0,32 → 0,60 га, договор аренды, изменения ПЗЗ через ГЗК и АГР. На выходе — новый торговый объект на 4 683 м² с подземным паркингом.

Иногда заказчик не может точно поставить задачу, и это нормально. К профессионалу приходят как к врачу: чтобы вместе понять, что на самом деле нужно, и составить дорожную карту.

0,32 → 0,60 га

участок

4 683 м²

новый объект

ОБЪЕКТЫ

С какими объектами работаем

Спортивная

Арены, лёд, бассейны, падел. МАИП и 636-ПП.

Торговая

Районные ТЦ, стрит-ритейл, фуд-холлы.

Офисная

Бизнес-центры, реконструкция, надстройка.

Производственная

Пищевые кластеры, городские производства.

ЦОД

Земля, мощности, МАИП.

Жильё и офисы для девелоперов

ТЭП, ППТ, машино-места.

ПОЧЕМУ МЫ

Управляющий партнёр проекта

Делаем то, что обычно делает девелоперская компания: собираем команду, картину и маршрут. Ядро в штате, остальных подключаем из проектной команды под задачу. Поэтому нам неважно, автомойка это или центр обработки данных.

ЦОД

200

профильных специалистов в проектной команде, собранной за годы работы. Подключаются к вашему проекту, когда это нужно

с 2012

года в девелопменте Москвы и МО, от земли до ввода

Проблемные и зависшие объекты

Самострой, 819-ПП, спорные права: знаем, где в них спрятана стоимость

Стройка в расчёте с первого дня

Считаем проект так, как его потом будут строить, а не как хочется на бумаге

Член СРО в области архитектурно-строительного проектирования

Ассоциация «Академический Проектный Центр» (СРО-П-119-18012010) · рег. № П-119-009728061502-0363 · с 11.03.2026

Выписка из реестра, PDF

Концепции, которые мы собираем сейчас

Так выглядит результат инвестиционного девелопмента: участок, параметры, образ объекта и экономика, до того как вложены основные деньги.

СПОРТ · НЕКАПИТАЛЬНЫЙ

Многофункциональный центр «Падел Хаб»

Москва, Крылатские холмы

Архитектурная концепция, два варианта фасадов

СПОРТ · 636-ПП

Падел-центр на 10 кортов «Динамо»

Москва, Аэропорт, Московская аллея

Участок 18 317 м², застройка до 4 800 м²

СПОРТ И РЕКРЕАЦИЯ

«Павшинская волна»: падел и искусственная волна

МО, Красногорск, Живописная набережная

≈6 157 м², ориентир CAPEX 180–280 млн ₽

ЦОД · КРТ · СЗЗ

Нежилой комплекс с центром обработки данных

Москва, 1-й Котляковский пер.

МЕДИЦИНА

Здание клиники на месте гаражей

Москва, Кунцево, ул. Маршала Тимошенко

12 960 м² на участке 0,43 га

РЕКОНСТРУКЦИЯ

Надстройка и реконструкция офисного здания

Москва, 3-й Очаковский пер.

28 046 м² на участке 0,75 га

Офисы 800 м², увеличение участка

Проекты, которые мы собрали

МАИП · 2024–2026

Пищевой комплекс: земля без торгов и рост ТЭП

Москва, ул. Вилюйская, вл. 9

ТЭП ×2,2

9 962 → 21 700 м²

ПМТ · ПЗЗ · АГР · 2026

Участок почти вдвое под новый торговый объект

Москва, проезд Дежнёва, вл. 23А

0,32 → 0,60 га

объект 4 683 м²

819-ПП · АРЕНДНЫЙ БИЗНЕС

Гастромаркет: легализация и ротация арендаторов

Москва, ул. Декабристов, 21Г

90 + 22 → 480

млн ₽

ПЗЗ · СМЕНА ФУНКЦИИ

Заброшенная школа → торговый центр

Москва, пос. Внуково, ул. Осипенко, 8

2 333 м²

новая функция

Проект собран. Что дальше?

Дальше проект ведёт служба технического заказчика: от ИРД и проектирования до ввода в эксплуатацию.

Зачем делать градостроительный анализ до покупки участка?

−

Чтобы узнать, что на участке реально можно построить, до того как вы за него заплатили. Анализ показывает действующие ПЗЗ, зоны с особыми условиями, охранные зоны сетей, планы города на территорию, реальные ТЭП и маршрут согласований. Самые дорогие ошибки в девелопменте случаются именно здесь: участок покупают под одно, а построить можно только другое.

Чем инвестиционный девелопмент отличается от обычного девелопмента?

+

Вы забираете долю в проекте?

+

Что делать, если анализ показал, что задуманное построить нельзя?

+

Начнём с анализа

Расскажите, что у вас есть. Ответим от 1 рабочего дня: с чего начать и сколько стоит первый этап.

Имя

Телефон

Адрес или кадастровый номер, если есть

Нажимая «Отправить», вы соглашаетесь с политикой обработки персональных данных

Дарина Солодкова, основатель Renton Yard, ведёт Telegram-канал «Современный девелопмент»

Как на практике работает город: ГЗК, МАИП, ПЗЗ, новые постановления и разборы реальных участков.

Главная / Услуги / Инвестдевелопмент

НАПРАВЛЕНИЕ · FEE-ДЕВЕЛОПМЕНТ

Инвестиционный девелопмент

Капитализация участка или актива за счёт грамотной работы с ним

Берём участок или объект — ваш или тот, который поможем подобрать, — и работаем с документами, параметрами и функцией, пока он не станет стоить дороже. В минимальный бюджет.

ГДЕ СОЗДАЁТСЯ СТОИМОСТЬ

Девелопмент начинается до стройки

Большая часть стоимости создаётся до первого ковша: в выборе актива, параметрах и документах.

01

Поиск актива

02

Анализ

03

Дорожная карта

04

Концепция и ТЭП

05

Согласования и земля

06

Финмодель

07

РНС

08

Стройка и ввод

01–07: инвестдевелопмент · 08: техзаказчик

СУТЬ

Выбрать. Улучшить. Владеть или продать

ШАГ 1

Определить актив и его потенциал

Ваш или подобранный с нами. Считаем, сколько он может стоить.

ШАГ 2

Улучшить через документы и функцию

ВРИ, параметры, участок, права, арендаторы.

ШАГ 3

Владеть или продать дороже

Готовый арендный бизнес, новые параметры или РНС.

ЕСТЬ ДЕНЬГИ, НЕТ ЗЕМЛИ

Откуда берём активы

Собираем базу из нескольких источников и отбираем то, где есть скрытая стоимость.

01

Городские программы

МАИП, 636-ПП, аренда городской земли

02

Объекты с торгов

Проверим лот до заявки и посчитаем, что можно сделать с объектом после

03

Проблемные активы банков

Залоговые и непрофильные объекты

04

Открытый рынок и off-market

В том числе неопубликованные предложения

ПО СЕГМЕНТАМ

Как создаётся стоимость

ТОРГОВЛЯ

Купить, привести в порядок, заселить сетями

231 → 648 млн ₽

ОФИСЫ

Пристройка, надстройка, смена функции

576 → 800 м²

ЗЕМЛЯ

Параметры, ВРИ, границы через ПЗЗ и ГЗК

ТЭП ×2,2

СПОРТ

636-ПП, МАИП и льготное финансирование

до 49 лет

ЦОД

Участок по МАИП и электрическая мощность

4 125 м²

Участку нужны новые параметры. Кто этим займётся?

Отдать крупному девелоперу за долю

до 50% проекта

Своя команда

ФОТ 2–3 млн ₽ в месяц

Управляющий партнёр

доля остаётся у вас · Renton Yard

КАК ЭТО ВЫГЛЯДИТ НА ПРАКТИКЕ

«Нужно прирезать 11 соток»

Сотки нужны были, чтобы построить 2 000 м², но на 11 сотках такой объект не вставал. Пересобрали задачу: корректировка ПМТ, участок 0,32 → 0,60 га, ПЗЗ через ГЗК, АГР. Итог — новый объект на 4 683 м².

К профессионалу приходят, как к врачу: чтобы вместе понять, что на самом деле нужно.

ЭТАПЫ

Первые три шага есть всегда

01

Экспресс-анализ

Всегда

02

Всегда

03

Дорожная карта

Всегда

04

Концепция и ТЭП

05

Реализация

«Не заходить» — тоже результат

Скажем прямо и покажем расчёт.

С какими объектами работаем

Спортивная

Торговая

Офисная

Производственная

ЦОД

Для девелоперов

Частые вопросы

Сколько стоит начать?

−

Граданализ с дорожной картой от 400 000 ₽, от 5 рабочих дней. Дальше по этапам.

Вы забираете долю?

+

Если итог — «не заходить»?

+

Можете найти участок или объект?

+

ДАЛЬШЕ

Ведём проект от ИРД до ввода: от 300 000 ₽ в месяц + success fee. Фиксированный гонорар, не процент от сметы, деньги в open book.

Начнём с анализа

Ответ на заявку от 1 рабочего дня. Маршрут и риски по объекту за 1–10 дней.

Имя

Телефон

Адрес или кадастровый номер

Нажимая «Отправить», вы соглашаетесь с политикой обработки персональных данных

Telegram-канал основателя «Современный девелопмент»

Как на практике работает город: ГЗК, МАИП, ПЗЗ и разборы реальных участков.