Служба технического заказчика и инвестиционный девелопмент · Москва и Московская область
Член СРО проектировщиков
ИНН 9728061502
Служба технического заказчика и инвестиционный девелопмент · Москва и Московская область
Член СРО проектировщиков
ИНН 9728061502
ПРОДУКТЫ
С ЧЕГО НАЧАТЬ
от 400 000 ₽
от 5 рабочих дней
Служба техзаказчика: от 300 000 ₽ в месяц
01
АНАЛИЗ И ПОКУПКА
Подбор объекта недвижимости
02
ЗЕМЛЯ И ПАРАМЕТРЫ
03
ПРОЕКТ И РАЗРЕШЕНИЯ
04
СТРОЙКА
05
ВВОД И ОФОРМЛЕНИЕ
06
ЭКСПЛУАТАЦИЯ
Каждую услугу можно заказать отдельно или как часть проекта
ОСТАВЬТЕ ЗАЯВКУ
Мы ответим вам в течение рабочего дня
Нажимая кнопку отправить, Вы соглашаетесь с условиями политики конфиденциальности
−
ПРОДУКТЫ
УСЛУГИ ПО ЭТАПАМ
Земля и параметры
Изменение ВРИ
земельного участка в Москве
Готовим документы и проводим процедуру изменения вида разрешённого использования: от проверки, нужна ли смена вообще, до записи в ЕГРН.
Срок
от 1 месяца
Стоимость
от 150 000 ₽
Кейс: офис + гостиница
4.1 → 4.7
Проверка участка
Пришлите кадастровый номер — скажем, нужна ли смена ВРИ и каким путём
Старт не заменяет процедуру. Сначала проверяем возможность.
Вопросы о
смене ВРИ
Как узнать вид разрешённого использования участка?
−
Текущий ВРИ указан в выписке из ЕГРН и на публичной кадастровой карте. Допустимые виды использования проверяют по градостроительному регламенту и карте ПЗЗ. Важно проверить оба источника: участок числится под одно, а ПЗЗ разрешают другое.
Какие есть пути сменить ВРИ?
+
Можно ли сменить ВРИ участка в зоне КРТ?
+
Сколько стоит смена ВРИ?
+
Что такое ВРИ и зачем его менять
Вид разрешённого использования определяет, какую деятельность можно вести на участке. Если действующий ВРИ не подходит проекту, его можно изменить или дополнить.
Сначала проверяем: возможно, менять не нужно
Основные виды
Разрешены сразу, без дополнительных согласований
Вспомогательные
Дополняют основной вид использования
Условно разрешённые
Нужно отдельное разрешение, но не смена ВРИ
Нужная деятельность может уже быть в одном из этих списков. Тогда процедура короче и дешевле.
Как узнать текущий ВРИ участка
01
Выписка из ЕГРН
Показывает ВРИ, который сейчас записан за участком. С него начинается любая проверка.
02
Публичная кадастровая карта
Быстрый способ увидеть ВРИ, категорию земли и границы без запроса.
03
ПЗЗ Москвы (120-ПП)
Показывают регламент территориальной зоны: какие виды основные, вспомогательные и условно разрешённые.
04
ГПЗУ
Показывает параметры застройки, ограничения и предельные параметры в одном документе.
Комментарий эксперта Renton Yard
Частая ошибка — смотреть только выписку ЕГРН. В ней один ВРИ, а регламент уже разрешает то, что вам нужно. Тогда вопрос решается выбором вида из регламента, а не долгой процедурой.
Пётр Чернов · руководитель службы технического заказчика
Три пути смены ВРИ
Какой путь ваш, зависит от того, есть ли нужный вид в регламенте территориальной зоны. От этого же зависят срок и стоимость.
Путь 1 · проще всего
Нужный вид уже есть среди основных
Основные и вспомогательные виды правообладатель выбирает сам, без дополнительных разрешений. Проверяем ПЗЗ и основания для внесения изменений в ЕГРН.
Срок
от 1 месяца
Путь 2 · через разрешение
Нужный вид — условно разрешённый
Требуется разрешение на условно разрешённый вид. Готовим обоснование и сопровождаем процедуру рассмотрения.
Срок
уточняем после анализа
Путь 3 · дольше всего
Нужного вида нет в регламенте
Сначала меняются ПЗЗ для участка. В Москве — с рассмотрением на ГЗК. Только после этого возможен выбор нового вида.
Срок
уточняем после анализа
Когда требуется
изменение
01
Текущий вид использования не позволяет реализовать запланированный проект
02
Собственник планирует новый коммерческий или инвестиционный проект
03
Нужно добавить в перечень разрешённых видов новый формат использования
04
Фактическое использование не соответствует ВРИ, документы нужно привести в порядок
Что входит в работу
✓
Анализ текущего ВРИ и градостроительных ограничений участка
✓
Проверка возможности и оптимального способа изменения
✓
Определение подходящего вида разрешённого использования
✓
Подготовка заявления и комплекта документов
✓
Консультации по процедуре и требованиям органов
✓
Подготовка материалов для рассмотрения
✓
Альтернативное решение, если выбранный вариант невозможен
Как проходит изменение ВРИ в Москве
Шаг 01
Анализируем участок и действующие виды разрешённого использования
Шаг 02
Проверяем, подходит ли нужный ВРИ проекту и можно ли его получить
Шаг 03
Готовим заявление и документы
Шаг 04
Направляем материалы в уполномоченный орган. Момент согласований и дополнительная процедура зависят от выбранного пути
Шаг 05
После положительного решения оформляем документы, сведения уходят в Росреестр
Шаг 06
При наличии оснований новый ВРИ отражается в ЕГРН
Какие документы
понадобятся
▱
Выписка из ЕГРН на участок и объекты на нём
▱
Правоустанавливающие документы: собственность или договор аренды
▱
Согласие арендодателя, если участок в аренде у города
▱
Описание планируемого использования или концепция объекта
▱
ГПЗУ, если он уже получен
▱
Доверенность на представителя
Точный список зависит от пути. Недостающие документы запрашиваем сами.
Комментарий эксперта Renton Yard
Смена ВРИ меняет кадастровую стоимость участка, а вместе с ней налог или арендную плату. Это нужно посчитать заранее и заложить в финмодель.
Комментарий эксперта Renton Yard
Проверяйте ограничения до смены ВРИ: санитарно-защитные и водоохранные зоны, охранные зоны сетей. В них часть видов использования недоступна, даже если регламент зоны их разрешает.
Наши кейсы со сменой ВРИ
Гостиница «Тесла» · Мишина
Офис + гостиница
ВРИ 4.1 + 4.7
Сформирован участок, узаконена перепланировка, внесены изменения в ПЗЗ. Здание получило основания работать как отель.
ТЦ · Большая Филёвская
Автосалон + торговля
231 → 648 млн ₽
Смена ВРИ вместе с выводом из перечня 819-ПП. Легальный ТЦ получен за 9 месяцев.
Участок · Павлининская пойма
Участок с торгов + под магазин
19 + 8 → 90 млн ₽
ИРД, смена ВРИ под магазин, предварительный договор с «Пятёрочкой». Продажа как проект ТЦ за 7 месяцев.
Нормативная база
Градостроительный кодекс РФ
Ст. 37 — виды разрешённого использования, ст. 39 — условно разрешённые виды, ст. 33 — изменения ПЗЗ
Земельный кодекс РФ
Ст. 7 — категории земель и разрешённое использование
Классификатор ВРИ
Приказ Росреестра № П/0412 с изменениями: коды видов использования
ПЗЗ города Москвы
Постановление Правительства Москвы № 120-ПП: регламенты территориальных зон
Стоимость и сроки
Стоимость
от 150 000 ₽
Срок
от 1 месяца
✓
Путь смены: выбор из регламента, условно разрешённый вид или изменение ПЗЗ
✓
Категория земли и территориальная зона
✓
Действующий и нужный ВРИ, ограничения участка
✓
Состав документов и необходимость дополнительной процедуры
Точную стоимость называем после предварительного анализа участка.
Что важно учитывать
Изменение ВРИ не сводится к подаче заявления. Возможность зависит от категории земли, градостроительного регламента, территориальной зоны и вида планируемой деятельности. Поэтому начинаем с анализа участка: он показывает, можно ли получить нужный ВРИ, какой вариант оптимален и потребуется ли дополнительная процедура.
Смена ВРИ часто лишь один шаг проекта. Если нужна полная картина — начните с комплексного анализа.
Ведёт процедуру
Пётр Чернов
Руководитель службы технического заказчика.
Место для согласованного короткого совета эксперта по смене ВРИ.
Отзывы клиентов · временный контент
Здесь будет отзыв клиента о смене ВРИ или градостроительной задаче.
Имя, компания и объект — после согласования отзыва.
Частые
вопросы
Сколько стоит изменение ВРИ?
−
От 150 000 ₽. Итог зависит от категории участка, текущего и нужного ВРИ и состава документов. Точную стоимость называем после предварительного анализа.
Сколько это занимает?
−
От месяца. Если нужна дополнительная процедура, например общественные обсуждения или слушания, срок увеличивается.
Что, если нужный ВРИ получить нельзя?
−
Предложим альтернативу: другой вид использования, изменение ПЗЗ или иной маршрут под ваш проект.
Вы работаете только в Москве?
−
Работаем в Москве и Московской области.
Можно ли поменять ВРИ, если участок в аренде у города?
−
Проверяем условия аренды и необходимость согласия арендодателя. В Москве это может быть отдельный этап, который берём на себя.
Изменится ли кадастровая стоимость?
−
Как правило, да. Вместе с ней могут поменяться налог или арендная плата — это считаем заранее.
Нужны ли публичные слушания?
−
Порядок зависит от процедуры и территории. Для условно разрешённого вида и изменения ПЗЗ проверяем необходимость обсуждений или слушаний. При выборе основного вида они не требуются.
Можно ли легализовать объект только сменой ВРИ?
−
Не всегда. Если объект включён в перечень самостроя, сначала необходимо решить этот вопрос, как в кейсе на Большой Филёвской.
Поможем найти решение для вашего проекта
Пришлите кадастровый номер и задачу. Скажем, нужна ли смена ВРИ и каким путём. Дальше можем вести проект как технический заказчик.