Главная / Услуги / Земля и параметры / Изменение ВРИ

ЗЕМЛЯ И ПАРАМЕТРЫ

Изменение ВРИ

земельного участка в Москве

Проверяем, нужна ли смена вообще, считаем, во что она обойдётся вместе с платой городу, и проводим процедуру до записи в ЕГРН.

Срок

от 1 месяца

Стоимость

от 150 000 ₽

Кейс: рост стоимости ТЦ

+417 млн ₽

ПРОВЕРКА УЧАСТКА

Пришлите кадастровый номер. Скажем, нужна ли смена ВРИ, каким путём и сколько она будет стоить

Кадастровый номер или адрес

Телефон или Telegram

Ответ на заявку от 1 рабочего дня

Возможно, менять ВРИ не нужно

Вид разрешённого использования определяет, что можно делать на участке. Но в регламенте зоны обычно несколько видов, и нужный может уже там быть. Это мы проверяем первым делом: так клиент экономит месяцы и плату городу.

ТРИ СПИСКА В РЕГЛАМЕНТЕ ЗОНЫ

Основные виды

Выбираете сами, без согласований

Вспомогательные

Допустимы вместе с основным

Условно разрешённые

Нужно разрешение, но не изменение ПЗЗ

Если нужная деятельность уже в одном из списков, процедура короче и дешевле.

Как узнать текущий ВРИ участка

01

Выписка из ЕГРН

Показывает ВРИ, который сейчас записан за участком. С него начинается любая проверка.

02

Публичная кадастровая карта

Быстрый способ увидеть ВРИ, категорию земли и границы без запроса.

03

ПЗЗ Москвы (120-ПП)

Градостроительный регламент территориальной зоны: какие виды основные, вспомогательные и условно разрешённые.

04

ГПЗУ

Градплан участка сводит регламент, ограничения и предельные параметры в один документ.

КОММЕНТАРИЙ ЭКСПЕРТА RENTON YARD

Частая ошибка: смотреть только выписку ЕГРН. В ней один ВРИ, а регламент зоны может уже разрешать то, что вам нужно. Тогда вопрос решается выбором вида из регламента, без долгой процедуры и без платы за изменение ПЗЗ.

Пётр Чернов, руководитель службы технического заказчика

Три пути смены ВРИ

Какой путь ваш, зависит от того, есть ли нужный вид в регламенте территориальной зоны. От этого же зависят срок, стоимость и кто принимает решение.

ПУТЬ 1 · ПРОЩЕ ВСЕГО

Нужный вид уже есть среди основных

Основные и вспомогательные виды правообладатель выбирает сам, без отдельных разрешений (ст. 37 ГрК РФ). Готовим документы и вносим новый вид в ЕГРН.

Решение

Росреестр, при аренде ДГИ

Срок

от 1 месяца

ПУТЬ 2 · ЧЕРЕЗ РАЗРЕШЕНИЕ

Нужный вид есть среди условно разрешённых

Нужно разрешение на условно разрешённый вид (ст. 39 ГрК РФ): общественные обсуждения, рассмотрение на ГЗК и решение города.

Решение

ГЗК после обсуждений

Срок

от 3 месяцев

ПУТЬ 3 · ДОЛЬШЕ ВСЕГО

Нужного вида нет в регламенте

Сначала меняются ПЗЗ для участка (ст. 33 ГрК РФ): ГЗК, общественные обсуждения, постановление Правительства Москвы. Только после этого устанавливается новый ВРИ.

Решение

ГЗК и Правительство Москвы

Срок

от 6 месяцев

Сколько стоит смена ВРИ на самом деле

Наш гонорар обычно не самая большая статья. Главные деньги в плате городу и в новой кадастровой стоимости. Считаем их до подачи заявления и показываем, окупится ли новая функция.

01 · НАШ ГОНОРАР

от 150 000 ₽

Фиксированный, зависит от пути. Точную сумму называем после предварительного анализа участка.

02 · ПЛАТА ГОРОДУ

5–80%

от прироста кадастровой стоимости. Если участок в собственности и новый вид предусматривает строительство или реконструкцию (593-ПП). Вносится при подаче заявления.

03 · ЕСЛИ АРЕНДА У ГОРОДА

новая аренда

Меняем договор аренды через ДГИ. Арендная плата считается от новой кадастровой стоимости.

04 · ПОСЛЕ СМЕНЫ

новый налог

Вместе с кадастровой стоимостью меняется земельный налог. Закладываем его в финмодель заранее.

Плата городу не взимается для спорта, социальных объектов и ряда других видов из перечня 593-ПП. Для спортивных проектов это часто решает экономику.

Наши кейсы со сменой ВРИ

Всё портфолио

ГОСТИНИЦА «TESLA» · МЕЩАНСКИЙ

Офис → гостиница

ВРИ 4.1 → 4.7

офисы → гостиничное обслуживание

Путь 3: сформирован участок, внесены изменения в ПЗЗ, узаконена перепланировка. Здание получило основания работать как отель.

ТЦ · БОЛЬШАЯ ФИЛЁВСКАЯ

Автосалон → торговля

231 → 648 млн ₽

цена входа → цена продажи

Смена ВРИ вместе с выводом из 819-ПП. Легальный ТЦ продан за 9 месяцев.

УЧАСТОК · ПАВШИНСКАЯ ПОЙМА

Участок с торгов → под магазины

19 + 8 → 90 млн ₽

вход + вложения → продажа

ИРД, смена ВРИ под магазины, предварительный договор с «Пятёрочкой». Продан как проект ТЦ за 7 месяцев.

Как проходит изменение ВРИ в Москве

ШАГ 01

Проверяем участок: ЕГРН, регламент зоны в ПЗЗ, ГПЗУ, ограничения и КРТ. Выбираем путь

ШАГ 02

Считаем деньги: наш гонорар, плату городу, новую аренду или налог. Вы решаете, идём ли дальше

ШАГ 03

Готовим заявление, концепцию использования и пакет документов

ШАГ 04

Подаём: путь 1 в Росреестр, пути 2 и 3 на ГЗК с общественными обсуждениями

ШАГ 05

Сопровождаем рассмотрение до решения города, при изменении ПЗЗ до постановления Правительства Москвы

ШАГ 06

Новый ВРИ в ЕГРН. Если участок в аренде, переоформляем договор с ДГИ

Какие документы понадобятся

Выписка из ЕГРН на участок и объекты на нём

Правоустанавливающие документы: собственность или договор аренды

Согласие арендодателя, если участок в аренде у города

Описание планируемого использования или концепция объекта

ГПЗУ, если он уже получен

Доверенность на представителя

Точный список зависит от пути. Недостающие документы запрашиваем сами.

КОММЕНТАРИЙ ЭКСПЕРТА RENTON YARD

Проверяйте ограничения до смены ВРИ: санитарно-защитные и водоохранные зоны, охранные зоны сетей. В них часть видов недоступна, даже если регламент зоны их разрешает.

Пётр Чернов, руководитель службы технического заказчика

Что вы получаете до подачи заявления

Изменение ВРИ не сводится к заявлению. Поэтому начинаем с анализа участка и даём ответ, на котором можно принимать решение:

Путь: выбор из регламента, условно разрешённый вид или изменение ПЗЗ

Срок по каждому этапу и кто принимает решение

Деньги: наш гонорар, плата городу, новая аренда или налог

Ограничения участка: СЗЗ, водоохранные и охранные зоны, КРТ

Смена ВРИ часто лишь один шаг проекта. Если нужна полная картина по участку, начните с комплексного анализа.

Комплексный анализ →

ВЕДЁТ ПРОЦЕДУРУ

Пётр Чернов

Руководитель службы технического заказчика. «Начинаем с расчёта, а не с заявления. Иногда правильный ответ: оставить ВРИ как есть и выбрать вид из регламента»

Нормативная база

Градостроительный кодекс РФ

Ст. 37: виды разрешённого использования. Ст. 39: условно разрешённые виды. Ст. 33: изменение ПЗЗ

Земельный кодекс РФ

Ст. 7: категории земель и разрешённое использование

Классификатор ВРИ

Приказ Росреестра № П/0412 с изменениями: коды видов использования

ПЗЗ города Москвы

Постановление Правительства Москвы № 120-ПП: регламенты территориальных зон

Плата за смену ВРИ

Постановление Правительства Москвы № 593-ПП, в редакции 812-ПП от 25.03.2026

Градкодекс Москвы

Закон города Москвы № 28: порядок градостроительной деятельности в Москве

ДОКУМЕНТЫ

Член СРО в области архитектурно-строительного проектирования

Ассоциация «Академический Проектный Центр» (СРО-П-119-18012010), рег. № П-119-009728061502-0363, с 11.03.2026

Выписка из реестра, PDF

Реквизиты компании

Частые вопросы о смене ВРИ

Сколько стоит изменение ВРИ?

Наш гонорар от 150 000 ₽. Отдельно может понадобиться плата городу по 593-ПП, если участок в собственности и новый вид предусматривает стройку. Всё это считаем до подачи заявления.

Сколько это занимает?

От месяца, если нужный вид уже есть в регламенте. Условно разрешённый вид от 3 месяцев, изменение ПЗЗ от 6 месяцев.

Можно ли поменять ВРИ, если участок в аренде у города?

Да, через ДГИ: меняется договор аренды, и арендная плата пересчитывается от новой кадастровой стоимости. Этот этап берём на себя.

Можно ли сменить ВРИ участка в зоне КРТ?

В границах КРТ виды и параметры задают решение о КРТ и проект планировки. Сменить ВРИ в обход них обычно нельзя. Смотрим конкретное решение и ищем, как встроить участок в проект.

Нужны ли общественные обсуждения?

Для условно разрешённого вида и изменения ПЗЗ да. При выборе вида из основных нет.

Что, если нужный ВРИ получить нельзя?

Предложим альтернативу: другой вид из регламента, изменение ПЗЗ или иной маршрут под ваш проект.

Изменится ли кадастровая стоимость?

Как правило, да. Вместе с ней меняются налог или арендная плата. Считаем это заранее, чтобы выгода от новой функции не съелась платежами.

Можно ли легализовать объект только сменой ВРИ?

Не всегда. Если объект в перечне самостроя, сначала решаем этот вопрос, как в кейсе на Большой Филёвской.

ЧАСТО ИДЁТ ВМЕСТЕ

Прохождение ГЗК

Градостроительный потенциал

Пришлите участок, посчитаем смену ВРИ

Пришлите кадастровый номер и задачу. Скажем, нужна ли смена ВРИ, каким путём и сколько она будет стоить вместе с платой городу. Дальше можем вести проект как технический заказчик: от 300 000 ₽ в месяц, фиксированный гонорар, не процент от сметы.

Имя

Телефон

Кадастровый номер или адрес участка

Какой ВРИ нужен и для какого проекта

Нажимая «Отправить», вы соглашаетесь с политикой обработки персональных данных

Дарина Солодкова, основатель Renton Yard, ведёт Telegram-канал «Современный девелопмент»

Как на практике работает город: ГЗК, МАИП, ПЗЗ, новые постановления и разборы реальных участков.

Услуги / Земля и параметры

ЗЕМЛЯ И ПАРАМЕТРЫ

Изменение ВРИ земельного участка в Москве

от 1 месяца

срок

от 150 тыс. ₽

стоимость

Пришлите кадастровый номер. Скажем, нужна ли смена ВРИ и сколько она будет стоить

Возможно, менять не нужно

В регламенте зоны обычно несколько видов, и нужный может уже там быть. Проверяем это первым делом: так экономятся месяцы и плата городу.

Основные виды

Выбираете сами, без согласований

Вспомогательные

Допустимы вместе с основным

Условно разрешённые

Нужно разрешение, но не изменение ПЗЗ

Как узнать ВРИ участка

01

Выписка из ЕГРН

Текущий ВРИ участка

02

Кадастровая карта

ВРИ, категория, границы

03

ПЗЗ Москвы (120-ПП)

Регламент зоны: основные, вспомогательные, условные виды

04

ГПЗУ

Регламент, ограничения, параметры

КОММЕНТАРИЙ ЭКСПЕРТА

Частая ошибка: смотреть только выписку ЕГРН. В ней один ВРИ, а регламент зоны может уже разрешать то, что вам нужно. Тогда вопрос решается выбором вида из регламента, без долгой процедуры и без платы за изменение ПЗЗ.

Пётр Чернов, руководитель службы технического заказчика

Три пути смены ВРИ

ПУТЬ 1 · от 1 месяца

Нужный вид уже есть среди основных

Выбираете сами (ст. 37 ГрК), вносим в ЕГРН

Решение: Росреестр, при аренде ДГИ

ПУТЬ 2 · от 3 месяцев

Нужный вид есть среди условно разрешённых

Разрешение по ст. 39 ГрК, общественные обсуждения

Решение: ГЗК после обсуждений

ПУТЬ 3 · от 6 месяцев

Нужного вида нет в регламенте

Сначала изменение ПЗЗ, потом новый ВРИ

Решение: ГЗК и Правительство Москвы

Сколько стоит на самом деле

Главные деньги не в нашем гонораре, а в плате городу и новой кадастровой стоимости. Считаем всё до подачи.

НАШ ГОНОРАР

от 150 000 ₽

Фиксированный, зависит от пути. Точную сумму называем после предварительного анализа участка.

ПЛАТА ГОРОДУ

5–80%

от прироста кадастровой стоимости. Если участок в собственности и новый вид предусматривает строительство или реконструкцию (593-ПП). Вносится при подаче заявления.

ЕСЛИ АРЕНДА У ГОРОДА

новая аренда

Меняем договор аренды через ДГИ. Арендная плата считается от новой кадастровой стоимости.

ПОСЛЕ СМЕНЫ

новый налог

Вместе с кадастровой стоимостью меняется земельный налог. Закладываем его в финмодель заранее.

Плата городу не взимается для спорта, социальных объектов и ряда других видов из перечня 593-ПП. Для спортивных проектов это часто решает экономику.

Кейсы

ГОСТИНИЦА «TESLA» · МЕЩАНСКИЙ

Офис → гостиница

ВРИ 4.1 → 4.7

офисы → гостиничное обслуживание

ТЦ · БОЛЬШАЯ ФИЛЁВСКАЯ

Автосалон → торговля

231 → 648 млн ₽

цена входа → цена продажи

УЧАСТОК · ПАВШИНСКАЯ ПОЙМА

Участок с торгов → под магазины

19 + 8 → 90 млн ₽

вход + вложения → продажа

01 / 03

Как проходит в Москве

Шаг 1

Проверяем участок: ЕГРН, регламент зоны в ПЗЗ, ГПЗУ, ограничения и КРТ. Выбираем путь

Шаг 2

Считаем деньги: наш гонорар, плату городу, новую аренду или налог. Вы решаете, идём ли дальше

Шаг 3

Готовим заявление, концепцию использования и пакет документов

Шаг 4

Подаём: путь 1 в Росреестр, пути 2 и 3 на ГЗК с общественными обсуждениями

Шаг 5

Сопровождаем рассмотрение до решения города, при изменении ПЗЗ до постановления Правительства Москвы

Шаг 6

Новый ВРИ в ЕГРН. Если участок в аренде, переоформляем договор с ДГИ

Документы

Выписка из ЕГРН

Правоустанавливающие документы

Согласие арендодателя, если аренда

Описание проекта или концепция

КОММЕНТАРИЙ ЭКСПЕРТА

Проверяйте ограничения до смены ВРИ: санитарно-защитные и водоохранные зоны, охранные зоны сетей. В них часть видов недоступна, даже если регламент зоны их разрешает.

Пётр Чернов, руководитель службы технического заказчика

Частые вопросы

Сколько стоит?

−

Наш гонорар от 150 000 ₽. Отдельно может понадобиться плата городу по 593-ПП, если участок в собственности и новый вид предусматривает стройку. Всё это считаем до подачи заявления.

Сколько занимает?

+

Участок в аренде у города?

+

Что, если сменить нельзя?

+

ДАЛЬШЕ

Ведём проект от ИРД до ввода: от 300 000 ₽ в месяц + success fee. Фиксированный гонорар, не процент от сметы, деньги в open book.

Посчитаем смену ВРИ

Пришлите кадастровый номер и задачу. Ответ на заявку от 1 рабочего дня.

Имя

Телефон

Адрес или кадастровый номер

Нажимая «Отправить», вы соглашаетесь с политикой обработки персональных данных

Telegram-канал основателя «Современный девелопмент»

Как на практике работает город: ГЗК, МАИП, ПЗЗ и разборы реальных участков.